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揭開「房事的祕密」

　　「大多數的人對於房地產的價位具有高度的興趣，但是對於房價為什麼會漲？又為什麼會跌？卻怎麼也摸不著頭緒。」

　　「金融海嘯之所以發生，就是因為以不動產所擔保的金融商品，經過不斷的包裝、再包裝，最後根本分不清楚它的成本和利潤結構，看不到它買屋所存在的風險有多大？……而房地產的價格會漲會跌，其實也是因為房地產真正的價格，其中所隱含的成本和附加價值的結構無法讓人一目了然，透過通路市場的包裝美化之後，再加上房地產市場交易型態機制的複雜與多樣化，買方和賣方在市場資訊不對稱的情形之下，往往也看不見房地產價格的風險在哪裡？」

　　中信房屋表示：「現在銀行的經營制度一直在變，業務的劃分一直不斷在切，分工得相當徹底，美其名是“專業分工”，但卻造成了現在的銀行員已不再像早期的銀行員具備有“通才”的本領。比方現在你到銀行詢問信用卡的問題，櫃台行員不一定能馬上回答你的問題；你跟貸款專員請教有關支票、匯票的問題，他也未必都懂……」

　　「若換到賣屋市場的實際層面來說，這更是一個現實的問題，消費者想要買一間房子，銷售人員所具備的專業能力其實是很有限的，一個房仲的帶看人員不一定真的懂貸款條件方面的問題；房貸的專員也未必清楚仲介佣金結構的內容；過戶的代書不會去管你買屋或賣屋的動機，對於房屋有沒有瑕疵也僅限於文書條文上的關切程度……這部份所面臨的“資訊不對稱”問題，不只是在單獨的一個領域裏面而已，它實際上橫跨了買賣雙方、房地產標的本身、銷售通路、金融貸款和估價、過戶登記的法令規定……等各個領域的資訊！」

買屋評量之房地產類型選擇

1.電梯華廈

優點：高樓層景觀較佳、買屋使用空間經濟、公共設施較完備、前臨道路較寬。
缺點：集合住宅土地產權持分、戶數品質複雜不易管理、高管理費及公設比、樑柱體積較大、火災逃生性較差、管線配置複雜。

保值、抗通膨 亞洲地產最具漲相

年下半年通膨益加猖狂，多數亞洲國家處於負實質利率情勢後，更加速資金往最活絡的實體地產挺進… 亞洲房地產有多熱？近五年亞洲買屋指數上漲209%，相對同期美國和歐洲房地產漲幅各為59%和102%，凸顯亞洲房地產強勢增值的優勢。香港和新加坡是去年亞洲商辦價格上漲最猛的地區，香港地產自2003年受惠開放港澳自由行，五年強漲236%；新加坡政府除吸引外資成立亞洲總部外，甚至破天荒地開放設立賭場，金融業和私募資金紛紛搶進，連帶帶動住宅需求，去年上半年商辦租金跳升20%。（資料來源：美元計價 GPR250指數，2003/6/11~2008/6/11）

「有土斯有財」，亞洲人一向將不動產被視為最具保值、抗通膨時代中該具備的財產。尤其去年下半年通膨益加猖狂，多數亞洲國家處於負實質利率情勢後，更加速資金往最活絡的實體地產挺進。

房市景氣不佳 近7年首現藍燈

內政部建研所今天公布第3季房地產買屋對策訊號，綜合判斷分數降至7分，且為近7年首度出現藍燈，顯示房市景氣不佳；領先與同時指標下滑，未來房仲可能出現停滯或下修調整。

內政部建築研究所與政治大學台灣房地產研究中心今天公布今年第4次房地產景氣動向調查指出，第3季房地產景氣對策訊號綜合判斷分數為7分，較上季下降3分，燈號轉為藍燈，景氣呈現低迷、賣屋明顯不佳。

不動產景氣綜合指標方面，領先指標綜合指數為95.95，較上季下降2.59%；同時指標綜合指數為100.88，較上季下降1.87%，均屬大幅變動狀態。

個別指標方面，投資仲介面指標綜合指數為97.23，較上季下降3.47%；交易面指標綜合指數為103.28，較上季下降2.8%；使用面指標綜合指數為109.4，較上季上升3.19%，均屬大幅變動狀態。生產面指標綜合指數則為99.02，較上季上升0.02%，屬穩定狀態。

遠雄企業團董事長 榮登富比士亞洲版封面

房地產業十億美元級富豪趙藤雄 (Chao Teng-Hsiung) 堅信，台灣的新一屆領導人和海峽兩岸關係的改善將會為他和台灣創造更大財富。

更緊密的海峽關係

2003年，由於SARS對經濟的影響以及台灣與毗鄰的中國大陸之間關係的前景撲朔迷離，台灣的房地產賣屋市場處於一片愁雲籠罩之中。對於一位從未上過高中的有勇有謀的開發商而言，正是買入的最佳時機。當年，剛剛將其位於美國的頗有價值的個人物業出售以籌得現金來應對台灣商業地產銷售萎靡不振的趙藤雄在台北兩處蕭條的郊區購入了住宅。其中一個位於三峽鎮 (Sansia)，那裡當時正在興建一所新大學，而另一個則位於台北和國際機場之間的小鎮——林口 (Linkou)。「當時情況確實相當糟糕，但同時機會也無處不在，」遠雄建設 (Farglory Land Development) 董事長趙藤雄回憶說。

懂得估價 才更懂殺價

房市議價空間彈性可能增加的消息，近來常在坊間報章出現。這樣的報導，當然會使得有意購屋者更加心動。然而說到議價或殺價，應該是多數消費者最難掌握的部份。以下我們就綜合估價師的專門技術，及銷售方的市場觀察與經驗，提供消費者一些可以輕易入門及上手的殺價撇步！

房屋的價格到底合理與否，就不動產之估價理論，影響其價格之因素，可分為『一般』、『區域』及『個別』因素三大類。

比較成本與收益 估價三法

根據八二年五月內政部公佈施行的《土地估價技術規範》，估價師可以就其選擇之可比較買屋實例為基礎，推算合理價位（二十一條），勘估標的平均一年所得淨收益，與估價當時市場適當收益做比較之收益資本化法（三十一條），及求取估價當時勘估標的重新取得或重建所需成本之成本法（四十七條）。

故簡單來說，一名取得證照的估價師，根據其專業規範，有成本法、比較法及收益法三大類估價方法。以下我們就約略概述三種房地產估價法，以及一般消費者能夠延伸應用的部份。

痛恨炒房 堅持一屋換一屋

鍋貼大王、四海遊龍董事長李幸長，坐擁兩岸三地300多家據點，買屋的觀念卻始終如一，他認為房子只是提供單純的居住需求，不可用於炒作的投資工具，儘管他已從當年躺在忠孝東路抗議高房價的無殼蝸牛，晉升為事業有成的大老闆，卻仍堅持一屋換一屋、一次持有一間房子，因為他強調，「炒作房地產，等於是把獲利建築在別人的痛苦之上，是不道德的行為。」

　李幸長家境窮困，年輕時北上工作，收入也曾有一搭沒一搭，他當過建築業的工地主任，因此深諳房地產的謀利之道，但他不以此為志，李幸長認為，上班族終其一生掙錢，頂多賺個2,000萬元，但炒作房地產，可在一買一賣之間就能賺到2,000萬元，不僅對國家社會沒有貢獻，有些人還因嘗到暴富的果實而瘋狂炒作，造成辛苦打拚的上班族受害，一輩子買不起房子，這種炒作房地產的行逕並不道德。

都會高房價　都是誰在買單？

當我們拉長時間看，房價走勢確實是漲幅遠大於跌幅。不過以近兩年情況，都會房市在洶湧資金的推波下，價格漲幅也的確太大、太快，甚至可說已脫離『常軌』。然而實情是，如無買屋方承接，賣方也不可能持續墊高開價；因此核心問題就變成：大台北的高房價，到底是誰買單？而這中間透露的訊息，不只是價格是否獲得實質支撐而已…

按照資本主義市場之運作機制，一件商品的價格，理應由供需法則。當然，賣屋方會先以購買原物料、加工生產到製成所花費的各式成本，加上合理利潤，算出定價。接著，這個定價就會進入市面，接受『檢驗』；也就是，如果消費者認為合理有能力負擔，則這個定價才會真正轉換成實價或市價。

招破解預售陷阱

不少人陸續因為買預售屋「受騙上當」，因為房子蓋好的樣子，與當初預售時樣品屋所表現的氛圍實在差太多。永慶房屋說，購屋人應勇於提出自己的權益，並以白紙黑字落實在合約內容當中。

感受特別深刻的，是建材及配備「與預售完全是兩碼子事」，讓他很難接受建商和代銷交屋的品質，落差竟然這麼大。王正杰指出，現在的預售市場充斥許多「假豪宅」，也就是價格開得很高，但是建材配備及格局規畫完全跟不上開價，甚至虛坪灌水太兇，以及帶頭違法，用「二次施工」的違建交屋。

一般人買屋很少注意格局規畫是否適當，王正杰從事房地產代銷業，又推動「買方經紀人」作業模式，看過不少房子，也幫不少購屋人找房子，他分享自己的經驗：「看房子是有流程的。首先是大門，目前建商交屋多半是門寬1米2的規格，這代表門的高度至少要有2米2，而且材質最好是金屬。」

陽台比窗戶好